CBRE が日本の投資市場動向（2017 年第 1 四半期）を発表 2017 年 Q1 投資額は 1．3 兆円、対前年同期比 51％増加 首都圏・大阪で取引が増加、アセットタイプ・地域の分散投資が続く CBRE（日本本社：東京都千代田区丸の内）は本日、2017 年第 1 四半期（Q1）の投資市場動向（Japan Investment MarketView）及び第 55 回「不動産投資に関するアンケート」（CBRE Quarterly Survey／Japanese Real Estate Investment）の最新調査結果を発表しました（調査概要は 7 ページに記載）。 【注目動向】 ◆2017 年 Q1 の事業用不動産投資額は 1．3 兆円、対前年同期比 51％増加。アベノミクスの効果が不動産投資マーケットに表れた 2013 年以降 Q1 取引額としては 2014 年に次ぐ水準 ◆横浜や大阪などで大型取引が散見。投資家の取得意欲は旺盛、アセットタイプ・地域の分散投資が続く ◆投資家調査による東京の期待利回りは、商業施設・住宅で最低値を更新するも、オフィスは前期比横ばい。商業施設がオフィスと並んで、2009 年調査開始以来の最低水準に ◆CBRE 短観 DI （東京）：A クラスオフィスは「NOI」と「期待利回り」は横ばいも、「投融資取組スタンス」は改善。一方、物流施設（マルチテナント型）は「投融資取組スタンス」がやや悪化 ■投資市場 今期（Q1）の事業用不動産の投資額（10 億円以上の取引）は対前年同期比 51％増の 1 兆 3，540 億円。アベノミクスの効果が不動産投資マーケットに表れた 2013 年以降の Q1 取引額としては、2014 年 Q1 の1 兆 4，700 億円に次ぐ水準です。昨年 2016 年 Q1 の投資額が 9，000 億円と、2013 年以降で最も少なかっことも増加率が高かった要因です。投資主体別では、いずれも投資額は前年同期を上回りました。最も増加率が大きかったのは海外投資家で、前年同期の 3．7 倍である 4，660 億円。国内では、J－REIT が対前年同期比 10％増の 5，810 億円、その他の国内投資家は同 27％増の 3，070 億円でした。 アセットタイプ別では、ホテルを除く全アセットタイプで投資額は前年同期を上回りました。最も大きく増加したのは住宅で、前年同期の 2．7 倍である 3，300 億円。大型ポートフォリオが取引されたことが主因です。次いで増加率が大きかったのは商業施設で、対前年同期比 78％増の 2，720 億円でした。オフィスは横浜で、商業施設は大阪で、いずれも 300 億円を超える大型取引が見られました。 地域別の投資額は、東京 23 区を除く首都圏と大阪で増加し、それぞれ前年同期の 3 倍である 4，910 億円、同 1．9 倍の 1，360 億円となりました。今期も投資家の取得意欲は旺盛で、アセットタイプ・地域の分散投資が続いています。 ■期待利回り CBREが四半期ごとに実施している不動産投資家調査（2017年4月時点）によれば、東京の期待利回り（NOI（＊1）ベース）の平均値（＊2）は6アセットタイプ中2つで低下し、それ以外は横ばいとなりました。期待利回りが低下したのは商業施設 （銀座中央通り）と賃貸マンション（ファミリータイプ）で、それぞれ対前期比－5bpsの3．60％、同－10bpsの4．55％でした。商業施設（銀座中央通り）は今期横ばいとなったオフィス（大手町）と並んで2009年調査開始（＊）以来の最低値となりました。 地方都市のオフィス期待利回りも低下傾向が続いています。前期から5bps以上低下した都市は大阪（5．20％）、名古屋（5．38％）、そして福岡（5．15％）でした。札幌（5．70％）と仙台（5．75％）ではわずかに低下、広島（6．10％）は横ばいとなりました。2003年の調査開始以来の最低値を更新した福岡に加え、今期は、札幌と大阪の期待利回りがそれぞれの過去最低値に並びました。 ＊調査開始年はアセットタイプ別に異なります。2003年：オフィス、賃貸マンション、2009年：商業施設、ホテル、物流施設。 ■CBRE短観 「不動産取引量」、「売買取引価格」、「NOI」（物流施設は「賃料」と「空室率」）、「期待利回り」、「金融機関の貸出態度」、「投融資取組スタンス」の各項目に関して尋ねた回答結果（DI（＊3）として集計）は、オフィス（Aクラスビル）では「3カ月前と比べた最近（回答時点）」が2項目で改善、同じく2項目で横ばいとなりました。 改善したのは「投融資取組スタンス」（同＋7ポイント）と「金融機関の貸出態度」（同＋4ポイント）で、「NOI」と「期待利回り」は横ばいでした。収益面では変化がみられなかったものの、資金調達環境は引き続き良好、投資家の投資意欲も高まっています。一方、物流施設（マルチテナント型）の「6カ月前と比べた最近（回答時点）」のDIは、7項目のうち「不動産取引量」と「金融機関の貸出態度」でそれぞれ前期比＋7ポイント、同＋5ポイント改善しましたが、他の項目は悪化しました。もっとも大きく悪化したのは「売買取引価格」で同－11ポイント、次いで「空室率」と「期待利回り」が同－10ポイント悪化しています。前期に比べて価格上昇、空室率低下の回答率が減少したことがID悪化の要因です。「投融資取組スタンス」も同－6ポイント悪化しました。価格が既に高水準に達したとみられており、一部エリアでは空室率も上昇していることから、投資家は徐々に慎重姿勢に転じていると推察されます。 「最近（回答時点）と比べた半年先」の見通しについては、両アセットタイプで「売買取引価格」と「金融機関の貸出態度」が10ポイント以上悪化しました。次いで悪化幅が大きかったのは、オフィスでは「NOI」、物流施設では「期待利回り」でした。オフィスでは賃料上昇、物流施設では利回りの低下（価格上昇）が、それぞれ今後は限定的とみられ始めているようです。 売買市場の解説詳細は、5月17日発刊の「ジャパンインベストメントマーケットビュー Q1 2017」でご覧いただけます。 http://www.cbre.co.jp/JP/research/Pages/MarketViews.aspx ＊1 NOI：減価償却前、税引前の純収益。不動産より得られる総収入から総費用（減価償却費を除く）を控除した額 ＊2 平均値：下限値（中央値）と上限値（中央値）の平均 ＊3 DI（＝ Diffusion Index）：改善すると答えた回答者の割合（％）から、悪化すると答えた回答者の割合（％）を引いた指数 シービーアールイー（株）
http://www.cbre.co.jp/JP/Pages/default.aspx
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