地域の需要に合う計画の再構築を 大阪市内の主な再開発の動きを見ると、公共団体施行では日本最大規模を誇る阿倍野再開発が、民間活力の導 入で、ここにきて軌道に乗り始めている。一方、上本町駅前や茶屋町東地区といった地元住民らで組織する組 合施行は行政とコンサルタント、デベロッパーがカバーしているというものの、プロジェクトの見直しを繰り 返し、地域のニーズにあった開発の提案を模索している。権利関係も事業の仕組みも地域の事情にあった再開 発計画の推進が求められている。 ＴＭＯ機関の発想、組織の確かな動き重要 大阪市内の再開発は一部を除いて依然として厳しい状況だ。組合施行は中断した方が良いと思われる事業で も、ゼネコンが先行投資をしており、その投資分を回収する必要があることから、無理があっても事業を継続 させているケースがあるという。事業主体の実態は制度上は明確にされているが、「非常に曖昧だ」（専門 家）と話す。 再開発制度の根幹である土地の高度利用と事業の高コスト体質も、事業進展が望めない大きな要因の一つ。目 先の物差しで測ったようなプロジェクトや独立採算制で事業を遂行するという考え方の発想を切り替えて、 「本来の都市機能を高める方向にまず意識を向けるべき」（都市計画家）という。 再開発事業は細分化された土地を集約するというもの。区分所有建物として権利床以外は保留床に分割される など権利は細かく分けられる。例えば、「新ビルに移り変わっても、借家権はそのまま継承されるなど、様々 な角度から検証されたが、再開発の権利変換を使用するのが適している」（専門家）といい、権利変換という 仕組みは必要だが、土地と建物の所有形態を区分所有でいいのかとなると、「事業の手続きも複雑で長期化に つながる。見直すべき」（同）と指摘する。 これからは１つの街を常に公共性を持ちながら、行政も地域住民も専門家も技術者も参画して再開発事業をマ ネージメントできる組織としてＴＭＯ機関（タウン・マネージメント・オーガニゼーション）の発想と組織の 確かな動きが重要という。権利者の集団や行政の意思だけではない、街づくりの専門家たちの知恵が組み込ま れるような仕組みの構築と、時代に合う、また地域の需要に合うように計画の再構築が望まれている。